Surroga del Mutuo: Cos’è; vantaggi e svantaggi di questa soluzione

Scritto il alle 14:00 da slevin@finanzaonline

surroga del mutuoIl mutuo rappresenta sicuramente lo strumento più utilizzato dagli italiani per l’acquisizione e la ristrutturazione di immobili. Comprendere pienamente le condizioni contrattuali previste dal mutuo sottoscritto è un’operazione complicata, anche per chi ha delle nozioni di economia. Molto spesso, a distanza di anni, ci si accorge che le condizioni economiche applicate dalla banca sono particolarmente gravose, o semplicemente si apprende di nuove offerte proposte da altre banche a condizioni migliori. In questi casi è possibile attuare la surroga del mutuo

Che cos’è la surroga del mutuo

La disciplina della surrogazione, prevista dal codice civile all’articolo 1202, consente al debitore la surrogazione del debito, in base al quale, per volontà del creditore, il debito viene estinto grazie all’intervento di un terzo che salda il debito originario, diventando il nuovo creditore. Nel caso di surroga del mutuo, quindi, il debitore si rivolge ad una nuova banca, che offre condizioni contrattuali migliori, che pagherà il debito e diventerà la nuova creditrice. Negli ultimi anni il ricorso alla surroga del mutuo è cresciuto in maniera esponenziale, dopo l’emanazione del cosiddetto pacchetto liberalizzazioni, noto anche come legge Bersani bis, decreto legge numero 7 del31 gennaio 2007, che ha previsto per il debitore la possibilità di rivolgersi ad una nuova banca, estinguendo il mutuo precedente, senza dover pagare alcuna penale (le clausole contrattuali che prevedono il pagamento di una penale sono considerate nulle). Nella surroga del mutuo la banca subentrante ottiene, a garanzia del pagamento effettuato nei confronti della banca originaria, l’ipoteca di primo grado sull’immobile in oggetto. 

La surroga del mutuo: vantaggi e svantaggi

Il vantaggio più immediato derivante dalla possibilità di surrogare il mutuo consiste nella possibilità di ricercare una banca che offre condizioni economiche più vantaggiose, senza alcun rischio di dover versare penali alla banca originaria. Non è necessario cancellare l’ipoteca originaria e stipularne una nuova, in quanto è sufficiente annotare la variazione del soggetto erogante (annotazione che deve essere effettuata dal notaio e presenta un costo rilevante, decisamente inferiore, tuttavia, rispetto alla stipulazione dell’atto di mutuo). L’unico limite della normativa è costituito dalla circostanza che il nuovo debito non potrà essere superiore rispetto al capitale residuo risultante al momento del cambiamento. 

L’alternativa alla surroga del mutuo: la rinegoziazione

Nel caso in cui il contraente del mutuo non riesca a trovare banche in grado di offrire condizioni contrattuali migliori rispetto a quelle originarie, e contestualmente sia in difficoltà nel pagamento delle rate, può provare a chiedere alla propria banca la rinegoziazione del mutuo, prolungando il periodo di rimborso e diminuendo l’importo della rata. 

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